“以租换购”、租购并举多地创新保障性租赁住房供应思路

盘活市场存量，打通租购循环，创新保障性租赁房供应实践。

最近几天，四川省住房和城乡建设厅发文，决定在成都，泸州，绵阳，南充，宜宾，达州开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房在扶持政策中，除了对房东提供税收优惠，水电价格优惠外，还提出限购城市居民自愿将自有存量房纳入保障性租赁房规范化管理，且5年内不上市交易的，可一次性购买一套新房

日前，成都率先出台细则，明确住房纳入保障性租赁房房源存量后，居民可在租赁住房所在限购区域申请新购一套住房的资格。

在此之前，长沙已于5月出台了现有住房盘活后用于租赁住房的，不纳入家庭住房套数计算的政策，有效拓宽了租赁住房供应渠道，促进了租购并举。

多位接受采访的业内人士对21世纪经济报道记者表示，本市盘活闲置存量的政策不仅优化了保障性租赁房的供应结构，也打通了买卖市场和租赁市场的良性循环这种政策性和市场化并重的创新举措有望得到进一步推广和落实

拓宽筹资渠道

将符合条件的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理，是多方共赢的举措。

日前，成都市保障性租赁房领导小组办公室发布《居民自愿使用自有住房申请保障性租赁房操作指南》，明确了居民自愿使用自有住房申请保障性租赁房的住房条件，认定程序，租住对象，租金标准等一系列操作规范。

《指南》要求，居民自愿住房纳入保障性租赁房管理后，5年内不得上市交易，5年期满可申请退出。

租金方面，保障性租赁房的租金是政府指导价租金标准不超过市场租金的90%，租金每年涨幅不超过5%

值得注意的是，将自有住房一套及以上用于保障性租赁房一次或多次的居民，只能增加一次购买一套住房的资格居民名下唯一住房用于保障性租赁房的，不认定为无房家庭

基于四川省一户多房，多户无房的现实，开辟市场渠道筹集保障性租赁房，有利于进一步盘活市场存量四川省住建厅相关负责人表示，一方面，这一举措将提高住房资源利用效率，拓宽保障性租赁房融资渠道，培育发展住房租赁企业，也将缓解住房租赁市场结构性供应短缺，促进住房租赁市场平稳健康发展

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵冉告诉21世纪经济报道记者，成都市提出租购并举扩大保障性租赁房供应，进一步丰富了政策端存量盘活的工具箱她表示，目前仅靠新开工增量不足以支撑保障性租赁房的房源筹集盘活存量住房不仅可以有效降低存量住房的空置率，提高社会效率，还可以增加保障性租赁房的供应，满足不同类型人群的租赁需求，缓解政府对存量住房分配和建设的资金压力

此外，新建租赁住房从建设期到装修期需要一定的时间，房源供应盘活存量房源时效性强，存量房源可即时入住，且大多在市中心，交通及周边配套也更有优势赵冉分析道

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，成都的这一举措也将激活改善型住房需求，实现租赁市场和购买市场健康发展的双重目标。

对于新市民和年轻人来说，将市场存量房纳入保障性租赁房，意味着他们可以通过住房租赁管理平台选择申请均匀分布在城市各个区域的房源，租金甚至等于市场租金的90%，减少了很多找房的痛苦。

国有企业等专业化，规模化的住房租赁市场企业向社会发布征集令，征集房源，统一经营管理，主要监管责任房屋的安全和质量有保障，可以避免租赁风险和纠纷四川省住建厅相关处室负责人进一步指出

一位成都新市民告诉21世纪经济报道记者，他希望市场上能有更多买得起的租赁房如果能住在公司附近，房租又便宜，何乐而不为

步入快车道

自去年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》发布以来，全国各地拉开了建设保障性租赁房的大幕今年以来，保障性租赁房筹备步入快车道，配套政策加快出台各地采取因城施策，确保多渠道筹集资金的效率

在顶层设计上，增加土地供应，减免税费，财政补贴，金融支持，建立多部门联合审查机制，简化审批流程，通过奖励购房资格盘活住房市场存量等一揽子措施加快出台，意在全方位支持保障性租赁房建设。

各地也明确了十四五期间的供应目标据ICCRA住房租赁行业研究院统计，截至今年6月，在十四五期间重点发展保障性租赁房的40个试点城市中，几乎所有重点城市都出台了保障性租赁房发展的实施意见或十四五规划

其中，20个城市保障性租赁房超过10万套，北京，上海，深圳，重庆有40多万套指标，杭州和Xi安定在30万套以上。

在筹集渠道方面，除集体经营性建设用地，企事业单位闲置土地，产业园区配套用地，新增供应国有建设用地用于建设保障性租赁房外，促进现有闲置住房转化为保障性租赁房的措施在市场实践中运用更加灵活。

此前，东莞提出将闲置公租房，拆迁安置房等房屋作为保障性租赁房，包括租赁住房和公寓，政府公房和机关企事业单位宿舍，城中村老旧小区和存量房。

重庆特别明确，引导市场主体积极参与保障性租赁房建设，优先盘活存量，优先使用公租房，公租房，安置房，住宅房等，并支持盘活各类政府闲置住房和符合条件的市场住房作为保障性租赁房

支持郑州市村集体经济组织成立住房租赁服务公司，将城中村居民拆迁安置房作为保障性租赁房出租。

在长沙，盘活存量房用于租赁住房试点启动一个月共有3025套存量房申请租赁住房，其中已签约833户，实现了刚性需求，改善需求和租赁需求的统筹分流

发展保障性租赁房将成为房地产市场长期健康发展的压舱石和稳定器赵冉告诉21世纪经济报道记者，保障性租赁房的建设最终会导致房地产的健康发展和良性循环