中城新产业董事长刘爱明：从住宅到产业园是从挣快钱到挣慢钱的转变

房地产行业的下行趋势还在继续今年前7个月，全国商品房销售面积同比下降23.1%，销售额下降28.8%，百强房企销售额同比下降近50%

在此背景下，与房地产行业密切相关的工业园区发展是否受到影响最近几天，中成新产业控股集团有限公司董事长刘爱明在接受《国家商报》记者专访时表示，产业园其实已经受到了很大影响，但还是和居民楼不一样

工业思维和房地产思维几乎不可调和工业地产不同于住宅产业地产的重点是产业，而不是地产如果忽略行业去谈房地产，很容易出问题在住宅领域适应的想法，到了产业地产往往会出问题

怎样才能抵御行业周期。

作为房地产行业的资深人士，刘爱明曾在中海地产和万科担任高管2015年，刘爱明独立创业，选择产业园赛道，创办中城新产业，专注于工业地产开发和产业园运营管理，提供工业地产完整解决方案

伴随着房地产行业进入黑铁时代，整个行业正在经历前所未有的挑战中国指数研究院报告显示，今年1—7月，全国50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降45%

房地产行业的低迷对工业园区的发展有什么影响有什么对策刘爱明说，工业园区实际上受到了很大影响，但它不同于住宅建筑首先，客户群体不同工业园区的客户群体是科技企业和制造企业，而住宅客户群体是单一个体，他们的情绪会传播得更快

行业因为自身原因决策迟缓工业企业购买或租用工业园区可能需要3~6个月甚至更长时间的决策从这个角度来看，调控对工业地产行业的影响和对住宅的影响是不一样的但是我们仍然需要面对的是经济下滑如果产业客户对企业没有扩张需求，就不会对产业园区有新的需求，所以这个影响还是比较大的

在不断要求精细化运营的当下，在刘爱明看来，对付产业地产运营商，唯一的办法就是提升服务和运营质量，这是唯一可行的抗周期之道。

产业难度超过住宅地产

中城的新产业没有秘密，任何人都可以从中学习。

但在刘爱明看来，产业服务在于不断深化，他认为不太可能有人走这条窄门路。

值得注意的是，在房地产行业下行压力加大的背景下，最近几年来，很多曾经优秀的资深地产人士开始离开原来深耕的领域，进入产业园区细分轨道。

对此，刘爱明认为，如果只是因为目前很多地方政府都在讲产业，未来可能会大力发展，那么受政策和市场需求等因素影响，从相对容易的住宅地产轨道开始在产业地产领域创业是非常慎重的。

工业地产肯定比住宅地产难，两者的难度是两个数量级，其次，两者在操作量上不是一个量级。

转换轨道，改变工作思路也很重要刘爱明认为，工业思维和房地产思维几乎是不可调和的工业地产不同于住宅产业地产的重点在于产业，但不是地产如果我们忽视了业界对房地产的谈论，就很容易出问题在住宅领域适应的想法，到了产业地产往往会出问题

刘爱明强调，做一个工业园区，不仅要了解产业，还要了解客户如果你想知道产业园面对的是什么样的客户，知道他们是怎么生产的，怎么开发的，怎么销售的，对未来有什么预期如果创业者不知道这一点，那是非常危险的

相比较而言，往年房子赚快钱，赚大钱，工业园赚慢钱，赚小钱适应这种商业逻辑是工业园区的特点

刘爱明认为，伴随着公募REITs在中国的快速发展，产业园除了具有赚小钱的特点外，还是一个赚长钱的业务最近在广州偶遇一个公园产品，价值8亿多如果REITS能用15亿，这也是一个非常好的业务作为投资者，可以高收益收回原始投资，继续持有和经营

这也是刘爱明在刘爱明创业七年来，培育核心竞争力后，为中城新产业未来发展规划的路径之一业界密切关注中城新产业未来的发展路径，是去主板上市还是通过reits逐步退出

在业务布局上，中城新产业有三条赛道，轻资产，中资产，重资产在两端，中成新产业和华润置地成立了两个合资公司，分别负责轻资产和重资产其中轻资产方面叫润城，负责后期的咨询和投资运营，是全流程服务刘爱明说，因为这种模式还是被资本市场所偏爱，所以我们想在未来上市

那块重资产叫花城事实上，我们现在正在尝试看看我们是否可以走房地产投资信托基金的道路我们有销售区和保留区资产运营，也就是原来的包机业务，现在占地100多万平方米

刘爱明说，目前三项业务都有规模，今年增长30%~50%，都是盈利的。