申万宏源宏观周报·第165期：下调房贷LPR加点意味着什么？

本周关注:降低抵押贷款LPR并增加一些积分意味着什么？

事件:5月15日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，将首套商业性个人住房贷款利率下限下调至不低于同期市场报价利率减20个基点，维持第二套商业性住房贷款现行规定不变。中国人民银行和银监会派出机构按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。此前规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业贷款利率不得低于LPR加60BP。最新的5年期LPR为4.6%，全国首套房商业贷款利率下限可降至4.4%。

降低房贷利率LPR，突出新老下调，旨在促进刚需和改善型需求的释放，同时避免大幅刺激已持有存量房贷合同居民的需求集中爆发。LPR改革后，2021年，现有房贷合同已全部转为固定利率合同或固定LPR积分的浮动利率合同，这意味着新房购房合同降LPR、降LPR积分的传导对象是分层的。如果LPR直接下调，已经买房的居民和没有买房的居民都会受益。但对于一线城市、东部沿海省份等人口净流入量较大的地区，已购房居民购买力的进一步提升，可能会刺激更大规模的房屋需求。如果这导致房价快速上涨，那么已经购房的居民将会受益。但此次采取的首套房贷LPR下调，并不会直接导致已购房居民现有合同月供的减少，更多的是刺激首套刚需居民释放需求，突出新老切割，刺激房地产需求，兼顾长期需求结构的平衡。

这份通知强调“因城施策”，或意味着房地产需求较弱的部分三线以下二线城市，可能会获得当地房贷利率更大幅度的下调，旨在缓和国内房地产市场的分化格局。此次下调房贷利率下限的一个重要背景是，近期部分二三线城市“因城施策”，将当地首套房商业贷款利率下调至原下限LPR水平。进一步下调需要下限全国范围的政策协调，而一线城市的利率普遍没有降到原来的下限。比如上海在此通知之前执行的首套房贷利率LPR+35BP。在此背景下，适时推出的房贷利率下限有所松动。并强调“因城施策”引导城市自主确定当地利率下限，明显旨在刺激当前房地产需求较为突出的三线城市和部分二线城市，从而缓解国内房地产市场分化格局的长期要求。稳增长不能以放松长期结构优化为代价。

房地产政策的逻辑发生了深刻的变化，因城施策多措并举，解决“远虑”，形成了改善开发商融资、缓“近忧”的两级政策格局。货币政策已经基本完成，年内进一步RRR降准和LPR降准的必要性和概率极低。建议高度关注县城城镇化政策指向的双周期格局下，下沉式城镇化战略可能带动的长期新增房地产需求。

政策已经提前关注到经济下行压力，尤其是就业的三重压力，政策多方向部署，稳定就业和生产。

中国往往特别关注就业压力。更加突出的是财政货币政策是以就业为导向的。背后是当前我国就业面临疫情冲击导致失业人数增加、潜在劳动参与率下降、高校毕业生人数创新高的三重压力。还通过“就业-收入-消费”链条制约消费需求的恢复。在此背景下，各方向部署政策，确保企业资金稳定使用，能源供应和生产稳定。

焦点:4月汽车销量大幅下降，房地产因城施策销售好转。

消费:受疫情影响，汽车销量大幅下滑，中汽协4月汽车销量增速下降36pct至-47.6%。

房地产:南京、广州等地因城施策加码。近期房地产销售回暖，非上海一线城市明显回暖。

供给:随着养老保险缓缴政策的实施，上海近五成工业企业复工。以及货币流动性:央行上缴利润8000亿元，DR007维持低位。金融:已发行1.5万亿新专项债券，下周将发行669亿，快于去年同期。汇率:中国银行业和保险业监督管理委员会表示，CNY 13日升值，以阻止贬值。