银行将合理调整房贷利率定价规则楼市基本面有望改善

5月15日，央行、银监会发布关于调整差别化住房信贷政策的通知。多位银行业人士表示，房贷利率涉及的因素很多，银行需要根据自身经营状况、客户风险状况等因素进行综合考虑。政策发出了银行首套房贷利率将调整的积极信号。

政策发出积极信号。

北京某股份行个贷业务人士表示，“这个通知下发后，银行会做出新的判断，可能会调整现有的利率定价规则。”某国有银行信贷部经理表示，“除了政策因素，还需要考虑很多市场化因素。在新的贷款利率下限基础上，结合自身经营情况、客户风险状况、信用状况等多种因素，灵活合理调整利率定价。”

有银行指出，银行房贷浮动利率的调整是一个比较漫长的过程，从政策发布到新的利率落地还需要一段时间。

据记者前期调研，今年以来，广州、深圳、重庆、南京、苏州、常州等城市多次下调首套房贷利率。就各地银行首套房贷利率而言，有些城市直接采用了LPR，不加任何加分。如广州、苏州部分银行首套房利率已降至4.6%。

对于近期多个城市下调房贷利率，中国人民银行金融市场司司长邹兰在2022年一季度金融统计数据发布会上强调，近期房贷利率下调主要发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率，平均幅度在20至60个基点。

此外，近期房贷额度充裕，放款周期较去年明显缩短。很多银行表示，只要购房者资料齐全，审批后一周内就可以完成贷款，甚至有银行表示，审批当天就可以交钱。

部分银行已经“进阶”

此前，多个地区的相关部门和银行已经出台了稳定楼市的政策。中原地产研究院最新统计数据显示，5月以来，已有超过30个城市发布了稳定楼市的政策。

“多地政策密集出台，力度越来越大。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，房地产都占有相当大的份额。

从一些地方出台的政策内容来看，还是以公积金为主。5月以来，近10个城市出台的政策都与公积金提取、贷款额度、首付比例有关。

自5月1日起，Xi取消了“贷款未还清前，不得以任何其他形式申请非销户账户提款”的限制。新政策实施后，当年没有公积金还款业务的职工，仍可因其他原因申请非销户支取。

此前，福州、株洲、北海等十几个城市调整了公积金政策，主要是降低公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度。例如，甘肃省住房资金管理中心近日宣布，提高住房公积金个人住房贷款最高额度，实缴职工由60万元调整为70万元，实缴职工由50万元调整为60万元。贵州省安顺市降低首付比例。首套住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20%，第二套住房公积金贷款最低首付款比例由50%降至30%。

此外，一些地区出台措施，精准满足新市民家庭的合理住房需求。比如兰州市出台政策，支持在兰州工作生活的成年人需要带近亲属如异地父母来兰州生活的家庭，允许其家庭在限购区域购买新房。对符合国家生育政策，生育两个或三个子女的家庭，允许在限购区域购买一套新房。

在此基础上，多家银行推出特殊房贷政策，通过降低首付比例、优惠房贷利率等方式提供资金支持。如齐鲁银行推出“新市民公积金租房贷款”，对高校毕业生等特定群体给予利率优惠，优化住房按揭贷款信贷政策，满足新市民的房贷需求。大连银行为新市民提供专属房贷优惠。新市民符合首套房、首贷标准的，在大连银行申请个人住房贷款，可比现行最低房贷价格低5个基点，提前还款免预约、免罚息。

房地产市场的基本面有望改善

展望后市，智联金融首席研究员董希淼表示，只有降低5年以上LPR，才能降低存量房贷利率，从而减轻大部分贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。五月LPR即将揭晓。建议1年期和5年期以上的LPR同时下调5-10个基点。

华泰证券预计，房贷额度和利率、房地产需求侧和供给侧政策有望继续改善，助力房地产行业基本面加速企稳。中信证券认为，未来将充分发挥贷款市场报价利率改革的有效性，发挥存款利率市场化调节机制的作用，促进银行负债成本降低，从而降低企业融资成本。