跌宕起伏间京能置业难能稳定

4月29日，京能地产发布2021年年报。数据显示，2021年，京能地产实现营业收入21.33亿元，同比增加18.07亿元，增长554.86%；利润总额1.29亿元，同比利润增加1.92亿元，净利润增长2.61%。营业成本15.29亿元，同比上升950.64%，毛利率同比下降27.00%。

“过山车”上的表演

从2021年年报来看，京能地产几乎创下了历史营收记录，涨势喜人，但长期涨跌也不容忽视。尤其是2020年，营业收入仅为3.257亿元，创近十年新低。

通过梳理京能地产近年来的主要业绩指标发现，京能地产归母净利润连年下降，负债总额不断上升，经营活动现金流量净额连续6年为负。

2018年至2020年，京能地产归母净利润分别为5454万元、1801万元和-7018万元；总负债分别为36.51亿元、92.17亿元和149亿元；经营性现金流分别为-46080万元、-53.31亿元和-6.11亿元。

2020年，各项指标跌入谷底，京能地产解释，一方面，2020年无新竣工项目，可结转的商品房数量大幅减少；另一方面，预售项目未达到交付条件，不符合收入确认标准。

其实京能地产的业绩一直跌宕起伏，就像坐过山车一样。业内人士普遍认为，京能地产发展不稳定的重要原因是公司开发规模小，土地储备少，可开发项目少。可能会出现项目“青黄不接”的情况。往往最后一批项目已经接近尾声，但新项目还在开发阶段，不能及时为公司贡献收益，导致公司财务不稳定。

老项目“常青树”错失发展良机。

数据显示，2021年，京能地产在建工程施工面积共计162.23万平方米，同比增加57.48万平方米，增长54.87%；竣工面积37.87万平方米，同比增加37.87万平方米。

2021年年报数据显示，京能地产按区域分为北京、宁夏、天津。

三个地区总收入20.92亿元，其中北京2.265亿元，比上年增长76.56%，宁夏13.54亿元，比上年增长880.40%，天津5.114亿元，比上年增长4660.91%。

从销售进度来看，京能地产在北京有5个项目，在天津有5个项目(分别为商业、住宅、储藏室)，在银川有4个项目(分别为商业、住宅、车库、储藏室)，共14个项目在售，比2020年同期多5个可售项目。

14个项目中，银川的京能天下川为主要收入来源，结转收入12.79亿元，其次是天津的京能永清丽园项目，结转收入5.45亿元。可见这两个项目为京能地产贡献了主要收入。

此外，天津京能于海城也贡献结转收入1，080万元。据悉，该项目一期于2016年12月开盘销售。2016年，天津京能于海城项目实现总签约面积2.62万平方米，签约金额2.56亿元。2020年实现结转面积0.16万平方米，结转金额1100万元。

京能永清丽园项目所属地块由京能地产于2018年底以底价20.029亿元竞得，且一直持续开盘。银川天下川项目早在2011年就开始销售。

在各大房企疯狂竞逐高周转的当下，京能地产谨慎保守。连续几年没有新项目入市，老项目可以贯穿其发展几年，从而错过高增长的机会。

年报显示，京能发展的项目扩张目标是坚持审慎投资，稳步发展，深耕京津冀，以商品房和保障性住房为重点，提出2022年128.78万平方米的计划，其中新开工面积4.78万平方米；规划竣工面积52.32万平方米。

专注于股权转让业务

年报显示，京能置业第九届董事会第一次临时会议暨2021年第四次临时股东大会通过了《公司关于转让京能物业管理有限公司100%股权及相应债权的议案》。京能房地产公司通过在北京产权交易所公开挂牌的方式转让京能物业公司100%股权及相应债权。最终京能物业公司100%股权交易价格为2880万元，收回债权4590万元。

公开资料显示，京能地产第一大股东为北京能源集团有限公司，占股45.26%，实际控制人为北京SASAC。2014年，京能集团与北京京煤集团有限公司合并..北京金泰房地产开发有限公司是京煤集团旗下的企业，主要从事房地产开发。

为解决公司与控股股东下属企业的同业竞争问题，2020年，京能地产在年报中披露，鉴于目前京能物业的物业业务较少，公司计划在三年内完成京能物业公司的退出。

同时，京能地产以约3.61亿元收购金泰地产子公司利福地产100%股权。利福地产是金泰地产的全资子公司，核心业务是保障房的开发建设。

我一走出去，就完成了资产移动，让业务更加收敛和专注。一定程度上也助推了京能地产2021年净利润扭亏为盈。