中信证券：下半年土地市场还存在较大的下行压力

复苏基础不扎实，投资一时半会儿难以恢复。

6月份销量明显好转，但7月初明显反复投资热情低，一时难以恢复我们预计，下半年土地市场将面临更大的下行压力我们密切观察政策变化，预计政策将扭转基本面下降趋势在诸多不确定性下，高信用，高产能企业的市场份额依然清晰

▍的销售在6月份明显改善，但在7月初出现了明显的反复。

2022年6月，商品房销售额同比下降20.8%，销售面积同比下降18.3%2022年上半年销量和销售面积累计下降28.9%和22.2%，均较前5月有所收敛6月份，当地疫情得到有效控制，房贷利率大幅下降，部分二线城市继续放松限购，这些都有效支撑了需求的释放但2022年7月房地产成交明显走弱，交房担忧，疫情反复，企业推货阶段不足，都说明复苏基础并不牢固7月上半月，30个大城市日均成交环比下降39%，日均成交相当于2021年7月的62%我们认为，如果没有进一步的风险防范政策，市场复苏势头可能会逆转利好因素是全国房价依然很稳定，政策可用空间依然巨大——我们认为在政策利好，大有可为的情况下，没有必要下调行业年度开发投资和销售增长预期

▍投资一时难以恢复，发展热情持续低迷。

2022年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，累计降幅进一步扩大，新开工和竣工面积分别下降34.4%和21.5%，降幅绝对值再创新高即使销售恢复持续，由于融资现金流流入不畅，企业需要偿还债务，企业投资热情的恢复预计也不会像历史周期那样迅速更何况销量本身就是不确定的我们预计，即使是高信用企业在投资时也会更加谨慎

▍土地市场存在很大的下行压力。

未来土地市场预计将与2019—2021年上半年形成鲜明对比2022年上半年，国有土地使用权出让收入23622亿元，同比下降31%国家统计局披露的土地购置面积和土地成交价格分别下降48%和46%自下而上，2022年上半年百城土地成交总价下降56%我们认为，之所以财政实收口径优于土地成交总价口径，是因为2022年上半年，2021年出让土地的部分地价款将入库我们认为，2022年下半年，土地出让金下行压力将更加显著，地方财政收支矛盾将更加尖锐预计地方政府供应的土地质量会更高

▍预计，这一政策将扭转基本面下降的趋势。

我们认为，对于资本市场来说，政策拐点的意义不如观察政策的实际行动当前急需政策来防范风险，防止房地产市场局部风险扩大而且政策本身确实有巨大的发展空间我们建议密切观察包括房贷首付，利率，预售监管政策，交易税，限价限贷，交房担保等政策变化

▍风险因素:

企业销售在多重因素下可能继续下滑，复苏难以兑现信用风险进一步蔓延，部分企业在市场上披露了还款风险

▍投资建议:

市场恢复的基础还不牢固，开发和投资的积极性短期内难以恢复，信用问题还没有完全解决但在不确定性中，也有确定性一些信用高，运营能力强的企业，未来有望获得更大的市场份额和更高的盈利能力